Un telegramma che sollecita un incontro “per il pagamento delle quote arretrate”, vale come riconoscimento di debito?

Cassazione, sez. II Civ., 13 marzo 2013, n. 6370

(Pres. Triola – Rel. Parziale)

 

 

Svolgimento del processo

1. – La società SCAI srl, quale locatrice, otteneva il decreto ingiuntivo per l’importo di Euro 1356,41 in data 1 febbraio 2003 nel confronti del conduttore C..S. (odierno ricorrente) per il pagamento di oneri condominiali. Inizialmente la richiesta della somma veniva effettuata direttamente dall’amministratore del condominio e successivamente dalla stessa locatrice con raccomandata del 28 novembre 2001. Seguiva una fitta corrispondenza tra le parti nell’ambito della quale si collocava in data 1 dicembre 2001 un telegramma inviato dal conduttore con il quale egli “sollecitava un incontro per il pagamento delle quote condominiali arretrate”. Seguiva il decreto ingiuntivo di cui sopra che veniva opposto dal conduttore il quale deduceva di aver esercitato il diritto di cui all’articolo 9 della legge 392 del 1978 (senza alcun riscontro al riguardo. La locatrice, invece, assumeva che vi era stato con il telegramma su richiamato riconoscimento del debito e deduceva che i diritti di cui all’articolo 9 erano esercitabili solo nei confronti del condominio.

2.- Il Tribunale accoglieva l’opposizione al decreto ingiuntivo.

Riteneva che il conduttore non era stato posto in condizione di esercitare le facoltà di cui all’articolo 9 della legge 392 del 1978 e che il locatore non aveva nemmeno provato i fatti costitutivi posti a fondamento della pretesa, attraverso la produzione di rendiconti e di piani di riparto approvati dall’assemblea. Né il telegramma del 1 dicembre 2001 poteva essere qualificato come riconoscimento di debito, posto che con esso veniva solo sollecitato un incontro proprio per affrontare il problema del pagamento delle quote arretrate.

3. – La Corte d’appello, adita dalla società locatrice, accoglieva l’impugnazione, qualificando il telegramma in questione come riconoscimento di debito con la conseguenza che non vi era più questione in ordine alla prova del suo credito e che, una volta riconosciuto, il credito era immediatamente esigibile.

4. Il ricorrente affida il suo ricorso a tre motivi.

Resiste con controricorso la società.

Motivi della decisione

1.1 motivi del ricorso.

1.1. Con il primo motivo di ricorso viene dedotta la violazione dell’articolo 9 della legge 392 del 1978. Osserva il ricorrente che la norma in questione non disciplina l’esistenza del debito, ma regola soltanto la sua esigibilità nel senso che, finché non viene consentito al conduttore di accedere ai documenti, il credito è inesigibile.

1.2. Con il secondo motivo di ricorso viene dedotta la violazione dell’articolo 1988 e 2197 cod. civ., nonché vizi di motivazione, avendo la Corte territoriale erroneamente interpretato la natura del telegramma, non qualificabile come riconoscimento di debito. In ogni caso, anche a voler aderire a tale interpretazione, il credito, una volta riconosciuto, non era comunque esigibile per l’effetto della norma speciale su richiamata.

1.3. – Col terzo motivo di ricorso viene dedotta la violazione dell’articolo 2697, 1136 codice civile e 63 disposizioni di attuazione cod.civ.. Secondo il ricorrente la locatrice non aveva fornito la prova del suo credito con la produzione della documentazione necessaria. Afferma che il locatore non aveva allegato al decreto ingiuntivo le delibere di approvazione dei bilanci e che il giudice di primo grado, pur in assenza di specifica contestazione al riguardo, aveva ritenuto necessaria la prova, non fornita. La Corte non aveva tenuto conto di tale principio.

2. Il ricorso è infondato e va respinto.

2.1 La Corte di appello di Roma ha ritenuto di qualificare ricognizione di debito il telegramma in data 1 dicembre 2001 dell’odierno ricorrente, inviato all’esito di una fitta corrispondenza intercorsa tra le parti, oggetto della quale era appunto la contestazione del dovuto da parte del ricorrente, quale conduttore.

Di conseguenza il primo e il terzo motivo, che attengono al regime della prova e che presuppongono che non sia intervenuto alcun riconoscimento di debito, devono essere trattati dopo il secondo, che riguarda anche la corretta interpretazione del telegramma in questione (se esso possa costituire o meno ricognizione di debito).

Il secondo motivo va, quindi, trattato con priorità.

2.2 La censura proposta è relativa alla violazione degli articoli 1988 e 2697 c.c. con riguardo ai principi posti in materia di oneri condominiali dall’articolo 9 della legge 392 del 1978, nonché deduce vizi di motivazione. Ritiene il ricorrente che il contenuto del telegramma in questione non possa essere valutato come ricognizione di debito perché “non era stata specificata l’intensione di pagare” e “non viene indicato l’importo del debito riconosciuto”.

Trattandosi di interpretazione di atti di parte, la censura di violazione di legge doveva riguardare la violazione dei canoni di interpretazione di cui agli articoli 1362 e seguenti codice civile. La censura al riguardo è carente, risultando l’altra, relativa al vizio di motivazione, oltre che inammissibile sotto il profilo di cui all’articolo 366-bis c.p.c., perché del tutto mancante del necessario momento di sintesi, anche infondata.

Occorre osservare, infatti, che la Corte di merito sul punto ha ampiamente ed adeguatamente motivato, non solo sulla base della interpretazione letterale del telegramma, ma anche tenendo conto del comportamento delle parti. La Corte, infatti, ha rilevato che, all’esito della fitta corrispondenza intercorsa tra le parti, era intervenuto il telegramma in questione, nel quale era espressa la chiara volontà del ricorrente di fissare un incontro non per discutere della questione, ma “per il pagamento delle quote condominiali arretrate”. Di qui, la ritenuta volontà di adempiere alla propria obbligazione, derivante, nel suo importo, dal contenuto univoco della pregressa corrispondenza. Infondata è anche la censura, avanzata nella prima parte del secondo motivo, con la quale si deduce che, anche in presenza di riconoscimento di debito, quest’ultimo sarebbe inesigibile per non essere stata soddisfatta la richiesta avanzata ex articolo 9 della legge 392 del 1988. Tale ricostruzione non solo non è fondata su alcuna norma, ma appare anche contraria ai principi generali in materia. La visione degli atti posti a fondamento del debito è chiaramente funzionale al riconoscimento del debito, che, se viene comunque effettuato, non può che prescindere, nei suoi effetti, da tale verifica. Sicché, anche sul piano logico, l’inesigibilità, sotto il profilo dedotto, di un debito già riconosciuto appare del tutto estranea alla fattispecie, pure complessa, in esame.

2.3 Il rigetto del secondo motivo determina l’assorbimento (e comunque il rigetto) del primo e del terzo, che presuppongono – come si è detto – che il riconoscimento di debito non sia intervenuto, posto che tale riconoscimento determina l’inversione dell’onere della prova e rende comunque ininfluente la mancata messa a disposizione dei riparti di spesa e delle relative delibere di approvazione.

3. Le spese seguono la soccombenza.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la parte ricorrente alle spese di giudizio, liquidate in 1.000,00 (mille) Euro per compensi e 200,00 per spese, oltre accessori di legge.

La responsabilità del mediatore ex art. 1759 c.c.

Cassazione, sez. II, 6 novembre 2012, n. 19075

Ettore William DI Mauro

Premessa

In tema di responsabilità del mediatore il dibattito, in dottrina e giurisprudenza, si è recentemente arricchito di una serie di considerazioni che hanno portato da un lato ad estendere notevolmente gli obblighi previsti a carico del mediatore e dall’altro ad individuare più specificatamente le ipotesi di responsabilità ascrivibile allo stesso. Dispone l’art. 1759, comma 1, c.c. che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso. L’obbligo di informazione contenuto nella citata disposizione è stato rivisto, da dottrina e giurisprudenza, alla luce delle legge n. 39 del 3 febbraio 1989, che ha creato la figura del mediatore professionale, e dell’art. 1176, comma 2, c.c. che, all’originario obbligo di imparzialità, tipico della figura del mediatore così come costituita dal codice civile, hanno aggiunto anche quello della diligenza qualificata, nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale.

 

Il significato dell’art. 1759, comma 1, c.c.

 

La norma ha lo scopo di evitare che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione pur sapendo che le parti concluderanno affari che non risulteranno di alcuna convenienza per loro o che verranno successivamente annullati per i loro vizi di origine.

Va perciò salvaguardato l’interesse delle parti a una vera rappresentazione della realtà. Le circostanze da comunicare alle parti, oltre ad essere note al mediatore, debbono essere relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare nonché idonee ad influire sulla conclusione del contratto[1]. Deve trattarsi di circostanze in base alle quali le parti decidono di concludere il contratto o di concluderlo a determinate condizioni ovvero di non concluderlo.

Così si sostiene che il dovere di informazione a carico del mediatore comprende tutte le circostanze (compreso lo stato di insolvenza dell’altra parte[2]) conoscendo le quali le parti non avrebbero dato il loro consenso e quelle che avrebbero indotto le parti a concludere quel contratto con diverse condizioni e clausole, con la conseguenza che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione[3].

Quanto al fatto che le suddette circostanze debbano essere note al mediatore, la Cassazione ha ripetutamente affermato che la coordinata lettura dell’art. 1759, comma 1, c.c. in riferimento agli artt. 1175 e 1176 c.c., impone di ravvisare un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale che si richiede al mediatore in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile nonché dalle disposizioni specifiche della materia, a partire dalla Legge n. 39 del 3 febbraio 1989 fino al recente D.Lgs. n. 59 del 26 marzo 2010, che hanno dato particolare risalto alla natura professionale dell’attività del mediatore, subordinandone l’esercizio all’iscrizione nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative, (c.d. R.E.A.), che richiede determinati requisiti di cultura e competenza e che è condizione per la stessa spettanza del compenso[4].

Si ritengono ricomprese nel contenuto dell’obbligo informativo non solo le circostanze accertate, ma anche tutte quelle in cui il mediatore abbia avuto semplice notizia[5]; non, invece, le valutazioni e le considerazioni soggettive, fra cui, in particolare, sarebbe ricompresa la mancanza di un serio intento di contrattare di una parte. È tuttavia consolidato, in giurisprudenza, l’essenzialità della verifica del titolo di provenienza dell’immobile prima di proporre un affare come fattibile[6].

 

La sentenza della Cassazione n. 16382 del 14 luglio 2009.

 

Quanto sopra enunciato è stato confermato anche dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.16382/2009, ossia da quella parte di giurisprudenza di legittimità che aderisce senza riserve alla tesi secondo cui la mediazione c.d. ordinaria o tipica di cui all’art. 1754 c.c. non costituirebbe un’attività negoziale, bensì un’attività giuridica in senso stretto, in quanto la “messa in relazione” delle parti ai fini della conclusione di un affare prescinde da un sottostante obbligo a carico del mediatore, in quanto posta in essere “in mancanza di un apposito titolo”, con la conseguenza che gli effetti giuridici che l’attività del mediatore produce risultano predeterminati dallo stesso legislatore e non già da un regolamento di interessi regolato dalle parti in sede contrattuale[7]. 

Per gli ermellini, infatti, oltre alla mediazione ordinaria ex art. 1754 c.c. è configurabile anche una mediazione di tipo contrattuale riconducibile, più che ad una mediazione negoziale tipica, al contratto di mandato.

La qualificazione giuridica dell’attività del mediatore è duplice nell’ordinamento nazionale e tanto si rileva non solo nella disciplina codicistica[8], ma anche in quella dettata dalla legge n. 39 del 3 febbraio 1989, recante modificazioni alla legge n. 253/1998 concernente la disciplina della professione di mediatore.

Proprio questa norma istitutiva del ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione lo suddivide in tre sezioni: agenti immobiliari, agenti merceologici, agenti muniti di mandato a titolo oneroso.

In sostanza per la Corte il mediatore che agisce senza mandato, sulla base della previsione dell’art. 1754 c.c., è tenuto agli obblighi di imparzialità e buona fede previsti dall’art. 1175 c.c., estensibile a tutte le fonti dell’obbligazioni ai sensi dell’art. 1173 c.c., ivi compreso anche l’atto giuridico non negoziale[9].

La corretta informazione delle parti rappresenta il parametro fondamentale di verifica della diligenza professionale dell’agente, da valutarsi nei termini più stringenti dettati dall’art. 1176, comma 2, c.c.

La citata sentenza segue un orientamento consolidato che ammette che il mediatore professionale dovrà, pertanto, sempre comunicare alle parti l’eventuale stato di insolvenza di una di esse, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene oggetto dell’affare, la presenza di prelazioni, opzioni o qualsivoglia ulteriore circostanza di fatto o diritto a sua conoscenza ostativa dell’affare[10].

In quest’ottica, l’attività di mediazione viene svolta dall’intermediario in via del tutto autonoma, senza alcun incarico di una parte interessata all’affare: non costituirebbe cioè un negozio giuridico, ma un’attività materiale del mediatore (la messa in relazione di due o più parti) da cui la legge ex art. 1755 c.c. fa scaturire il suo diritto alla provvigione (a condizione della conclusione dell’affare) nei confronti “di ciascuna delle parti” e solo “per effetto del suo intervento”, quale appunto consequenziale alla sua neutralità ed imparzialità nel metterle in relazione.

Il mediatore ordinario, diversamente dal mediatore che assume la veste di mandatario, si caratterizza perciò per la mancanza di un rapporto di collaborazione, di dipendenza, o di rappresentanza con tutte le parti interessate alla conclusione dell’affare; per questo motivo, è vincolato ad un dovere di imparzialità nei confronti di tutti, non potendo curare gli interessi di uno solo di essi ed ha soltanto l’onere di appianare le eventuali divergenze tra dei contraenti e di farli pervenire alla conclusione dell’affare, a cui è subordinato il suo diritto al compenso[11].

L’indipendenza e l’imparzialità del mediatore vengono quindi intese come assenza di ogni vincolo di mandato, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile alle parti l’attività dell’intermediario.

Allo stesso tempo, però, il rapporto di mediazione non è incompatibile con la sussistenza di un rapporto contrattuale di altro tipo tra il mediatore ed uno dei soggetti messi in contatto, come accade quando lo stesso mediatore si sia attivato per espresso incarico di una della parti[12], il che trova conferma, oltre che nella prassi di molti operatori[13], anche nell’art. 2, comma 4, legge n. 39 del 3 febbraio 1989, che disciplina ipotesi anche atipiche di mediatori[14].

In tal caso, in presenza dell’incarico di una parte ad un mediatore professionale di reperire un acquirente on un venditore (c.d. mediazione “atipica”), si perfezionerebbe in realtà un vero e proprio mandato e non una mediazione, essendo tale ultima fattispecie del tutto incompatibile con qualsiasi vincolo tra mediatore ed entrambe le parti.

Il mero conferimento ad una persona dell’incarico di compiere uno o più affari, coma la vendita di un immobile, non comporta dunque che l’incaricato divenga automaticamente un mediatore, proprio in quanto le parti possono aver regolato i propri rapporti in base ad un contratto di mandato; in tale ipotesi il mediatore sarà soggetto ai relativi obblighi espressamente regolati dagli artt. 1710-1718 c.c.

Per stabilire se un contratto sia un mandato, oltre alla natura dell’incarico, occorre prendere in considerazione il carattere vincolante o meno dell’attività richiesta. il mandatario ha infatti l’obbligo di eseguire l’incarico, mentre il mediatore ha la mera facoltà di attivarsi per mettere in relazione le parti[15].

Ciò posto è evidente, sempre secondo tale interpretazione, che a seconda se il mediatore agisca senza mandato oppure quale incaricato-mandatario, muti anche il regime della responsabilità.

 

Il regime della responsabilità nella mediazione ordinaria ex art. 1754 c.c.

 

In questo caso il mediatore, pur compiendo un’attività giuridica in senso stretto, è comunque tenuto all’obbligo di comportarsi in buona fede, in virtù della clausola generale di correttezza di cui all’art. 1175 c.c., estrinsecantesi, in specie, nell’obbligo di una corretta informazione, tra cui la comunicazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c. vertendosi senz’altro in tema di attività professionale per come ulteriormente ribadito dalla citata legge n. 39 del 1989. Tale obbligo di correttezza sussiste a favore di entrambe le parti, messe in contatto ai fini della conclusione dell’affare, quale comprensivo di qualunque operazione di tipo economico – giuridico[16].

In particolare egli è tenuto a comunicare: l’eventuale stato di insolvenza di una delle parti, l’esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene, oggetto della conclusione dell’affare, la sussistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, l’esistenza di prelazioni ed opzioni[17].

Inoltre se, prima facie, la responsabilità del mediatore non mandatario appare agevolmente di natura extracontrattuale, risulta preferibile, riguardando la stessa una figura professionale, applicare la più recente previsione giurisprudenziale di legittimità della responsabilità da contatto sociale[18]; infatti, tale situazione è riscontrabile nei confronti dell’operatore di una professione sottoposta a specifici requisiti formali ed abitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, ed a favore di quanti, utenti – consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche[19].

Da tale configurazione di responsabilità a carico del mediatore, che opera ai sensi dell’art. 1754 c.c., deriva il suo onere della prova nel dimostrare di aver fatto tutto il possibile, in base alla richiamata diligenza ex art. 1176, comma 2, c.c. nell’adempimento degli obblighi di correttezza ed informazione a suo carico (mentre spetta alle parti fornire prova esclusivamente dell’avvenuto contatto ai fini della conclusione dell’affare), sia che il termine di prescrizione per far valere in giudizio detta responsabilità del mediatore è quello ordinario decennale (e non quello quinquennale della responsabilità ex art. 2043 c.c.). E’ evidente inoltre che l’attore che agisce per ottenere la provvigione di un mediazione da lui effettuata ha l’onere di dimostrare di non aver agito in posizione di mandatario di una delle parti.

 

Il regime della responsabilità nella mediazione contrattuale od atipica.

 

In questo caso, vale a dire dell’attribuzione al professionista – mediatore di un incarico, e quindi, per quanto esposto, della sussistenza di un mandato, anche eventualmente con poteri rappresentativi mediante procura in ordine alla spendita del nome[20], le conseguenze sul piano giuridico sono ben diverse rispetto alla figura, tipica, ordinaria o tradizionale che dir si voglia, della mediazione ex art. 1754 c.c.

Ed infatti: il mediatore è in realtà un mandatario poiché assume essenzialmente, sulla base della causa in concreto del contratto posto in essere, quale derivante dalla sintesi degli interessi regolamentati, l’incarico, di solito, di reperire un acquirente (oppure un venditore) o un locatario (oppure un locatore) di un immobile, con “ulteriori compiti” (di consulenza anche fiscale, di assistenza nelle trattative e sino al momento del rogito etc…), in molti casi con la fissazione di un termine, con la previsione del c.d. diritto di esclusiva all’incaricato nonché del diritto di recesso per entrambi i contraenti; a fronte di dette prestazioni riceve un corrispettivo, nella percentuale convenuta sul prezzo di compravendita, con pagamento sospensivamente condizionato (in modo esplicito o implicito) alla conclusione dell’affare (generalmente all’accettazione della proposta).

È di tutta evidenza che siamo ben al di fuori della previsione codicistica della mediazione per svariati motivi: la posizione del mandatario è inconciliabile ed ostativa rispetto alla mediazione tradizionale[21]; il diritto al relativo compenso, sempre condizionato all’iscrizione nel ruolo professionale ai sensi della legge n. 39 del 3 febbraio 1989, sorge non più, ex art. 1755 c.c., nei confronti di “ciascuna delle parti” e solo “ per effetto del suo intervento”, quale appunto consequenziale alla sua neutralità ed imparzialità nel metterle in relazione, bensì è a carico del solo mandante, per quanto previsto agli artt. 1709 e 1720 c.c., (così come avviene, ad esempio, nel contratto di agenzia, ove sussiste l’obbligo di corrispondere le provvigioni a carico del solo proponente) rispetto al quale è, a sua volta, contrattualmente vincolato, nell’espletamento dell’incarico (di fiducia o intuitu personae) e delle connesse prestazioni, pur sempre con la diligenza ex art. 1176, comma 2, c.c., stante la sua natura professionale, in deroga a quanto stabilito all’art. 1710 c.c.; ancora, il mandatario in esame, oltre ad essere obbligato ai sensi dell’art. 1711 c.c. e ss., è tenuto all’osservanza della normativa in tema di contratti di consumo di cui al D. Lgs. n. 206 del 2005, con particolare riferimento ad un generale dovere di informazione ex art. 5, alla disciplina delle clausole vessatorie ex art. 33 e ss ed in specie, alla connessa azione inibitoria ex art. 37; ferma restando, ovviamente, l’applicazione della disciplina generale dei contratti in tema di onere della prova a prescrizione.

Tra l’altro, sul carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., quale collegato all’assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto, carattere non configurabile in caso di soggetto munito di mandato (con rappresentanza o meno) per la stipulazione di un contratto con un terzo, si è da tempo pronunciata la Suprema Corte[22].

Pertanto nel caso in cui il mediatore agisca come mandatario, assume su di sé i relativi obblighi e, qualora si comporti illecitamente ricadono danni a terzi, è tenuto a favore di quest’ultimi al risarcimento dei danni ex art. 2043 c.c. (non escludendosi in proposito un’eventuale corresponsabilità del mandante).

 

La attuale posizione della Suprema Corte.

 

Alla luce di quanto esposto si può affermare che la sentenza n. 16382/2009 della Corte di Cassazione ha confermato il trend di una progressiva evoluzione nella determinazione dei confini della responsabilità originata dalla violazione di quanto disposto dall’art. 1759 c.c., nel senso che la responsabilità del mediatore sembra vada arricchendosi di contenuti sempre più nuovi.

La giurisprudenza, infatti, dopo aver tratto, dall’obbligo di comportarsi in buona fede fondato sulla clausola generale di correttezza ex art. 1175 c.c., il dovere di una corretta informazione nei confronti delle parti implicante la comunicazione non soltanto delle circostanze note al mediatore, ma anche di quelle da lui conoscibili sulla base della diligenza qualificata di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., pare individuare in modo sempre più stringente e specifico le regole “tecniche” che l’intermediario deve conoscere ed applicare per poter eseguire esattamente la prestazione oggetto dell’attività di mediazione.

In particolare, si afferma che il dovere di diligenza professionale assume intensità crescente in ragione di un duplice parametro: le caratteristiche dell’affare, da una parte, ed il livello di organizzazione del mediatore, dall’altra parte, nel senso che quanto più è complesso o peculiare l’affare e quanto più è organizzata la struttura facente capo al mediatore, tanto più breve deve essere elevato lo standard di diligenza riservato alle circostanze conoscibili[23].

Pertanto la sentenza della Suprema Corte n. 19075/2012 in commento anche se confermata da altri precedenti[24] rischia di rimanere una pronuncia contra una tendenza che si va affermando da diversi anni.

Infatti il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le c.d. visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti per la conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente.

Sicché, a fronte della sempre maggior valorizzazione del suo ruolo di professionista dotato di particolari requisiti di cultura e competenza, che lo stesso legislatore ha inteso assegnargli sin dal 1989 e che avvicinano la sua figura al prestatore d’opera intellettuale piuttosto che al procacciatore, pare ormai imprescindibile per il mediatore esaminare almeno il titolo di provenienza al fine di verificare l’effettiva titolarità del bene oggetto dell’affare, essendo dal pari opportuno, se vuole scongiurare il rischio di un addebito di responsabilità, che egli si prodighi in ulteriori indagini attinenti alla libertà del bene da iscrizioni, trascrizioni o comunque vincoli pregiudizievoli (estraendo le c.d. visure castali e quelle ipotecarie), nonché alla solvibilità delle parti (consultando altresì il registro informatico dei protesti).

Tuttavia è da aggiungere che il principio assunto dalla sentenza in esame sembra applicabile solo se si fa riferimento alla diligenza ordinaria ex art. 1176, comma 1, c.c.  e non a quella qualificata ex art. 1176, comma 2, c.c., pertanto l’interprete dovrà commisurare l’attività del mediatore alla natura dell’adempimento della sua prestazione ed alla natura dell’affare. In tale ottica si comprende il significato del principio di diritto assunto dalla Corte di Cassazione il quale precisa che: “in tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 c.c. lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può configurarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.

Il legislatore, con la legge 39 del 1989, ha riconosciuto la attività del mediatore come professionale, subordinandone l’esercizio al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, pertanto così come confermato da giurisprudenza costante, sembra preferibile aderire alla tesi che considera la diligenza del mediatore come qualificata e dunque applicando, alla sua attività, l’art. 1176, comma 2, c.c.

Sia nel caso in cui il mediatore abbia agito in modo autonomo (c.d. mediazione ordinaria) sia quando abbia agito su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), egli ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale con titolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni concernenti il bene oggetto della mediazione[25].

 

 

 

 

 

[1] Cass. n.19951/2008, la quale ritiene inoltre che il mediatore ha, nei confronti dell’intermediato, il duplice obbligo di dichiarare le circostanze rilevanti dell’affare delle quali sia a conoscenza, e di tacere le circostanze delle quali egli  non abbia sicura contezza. Ad esempio viene meno a tali obblighi il mediatore che, richiesto dal venditore, dichiari la sicura affidabilità del compratore pur non avendolo mai conosciuto.

[2] Si è ritenuto che il mediatore ha l’obbligo di comunicare anche tale circostanza in quanto a lui nota (Cass. n. 5777/2006; Cass. n. 5938/1993; Trib. Torino 13.1.2000; Trib. Genova 29.1.1992). Si è altresì affermato che il mediatore incorre in responsabilità se fornisca ad una delle parti delle false informazioni circa la solvibilità dell’altra parte (Trib. Como 7.8.1989); v. Cass. n. 6389/2001 con riferimento a fattispecie di grave situazione debitoria (e l’esistenza di numerose procedure esecutive pendenti) a carico del venditore di un immobile che “non poteva sfuggire al mediatore sol che questi avesse esaminato i libri contabili della società di pertinenza del predetto venditore ed avesse consultato altresì il bollettino dei protesti, nell’ambito di una elementare attività di conoscenza indispensabili per svolgere correttamente il ruolo di intermediario professionale”.

[3] Caputi, nota a Cass. n. 19009 del 24 ottobre 2003, in Foro It., 2004, I, p. 334: l’autore sostiene che “è possibile sanzionare (sempre e comunque) il comportamento scorretto con l’inesigibilità della provvigione (se il contratto non si può concludere a causa della non disclosure), ovvero condannando il mediatore al risarcimento del danno patito dal contraente inciso dalla misrepresentation (nel caso che il contratto si sia concluso a condizioni diverse)”; v. Cass. n. 5777/2006, Cass. n. 2277/1984 e Cass n. 16623/2010.

[4] Cass. n. 16623/2010 cit.; Cass. n. 822/2006; Cass. n. 16009/2003; Cass. n. 6389/2001; Cass. n. 5107/1999.

[5] Cass. n. 6219/1993

[6] Cass. n. 6389/2001 cit.; v. anche il Trib. Padova 12 aprile 2010 che ha affermato la responsabilità ed il conseguente onere risarcitorio del mediatore per non aver provveduto ad informare il promissario acquirente, pur essendone a conoscenza, della provenienza del bene oggetto della proposta irrevocabile di acquisto da donazione, essendo fatto notorio che siffatta provenienza è, nella prassi bancaria, ostativa alla concessione di finanziamenti ipotecari poiché concreta la possibilità, anche a distanza di molti anni dal finanziamento, della perdita della proprietà da parte dell’acquirente in conseguenza dell’azione di riduzione da parte di eredi pretermessi.

[7] L’appiglio normativo viene individuato nell’ultima parte dell’art. 1173 c.c.: l’obbligazione deriverebbe cioè da attività riconducibile alla locuzione ogni altro fatto idoneo a produrla in conformità dell’ordinamento giuridico.

[8] Art. 1754 c.c. diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona per “incarico” della quale sono state eseguite anche se l’affare non è concluso e art. 1756 c.c. incarico al mediatore da una della parti di rappresentarla negli atti relativi all’esecuzione del contratto concluso con il suo intervento.

[9] Cass. n. 5140/2005.

[10] Cass. n. 5938/1993; Cass. n. 6219/1993; Cass. n. 2277/1984; Cass. n. 5777/2006 cit.

[11] Cass. n. 7251/2005

[12] Cass. n. 24333/2008.

[13] La Corte sottolinea che, nella maggior parte dei contratti standard predisposti nel campo della mediazione immobiliare, viene esplicitamente contemplato un “mandato” od un “incarico” a vendere o ad acquistare, dal che dovrebbe desumersi che il mediatore in molti casi agisca non sulla base di un comportamento di mera messa in contatto tra due o più soggetti per la conclusione di un affare (attività giuridica in senso stretto che prescinde da un sottostante titolo giuridico) ma proprio perché “incaricato” da una o più parti ai fini della conclusione dell’affare […]; in tal caso risulta evidente che l’attività del mediatore-madatario è consequenziale all’adempimento di un obbligo di tipo contrattuale (e dunque, ex art. 1173 c.c., questa volta riconducibile al contratto come fonte di obbligazioni”).

[14] La legge citata che ha istituito il ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione, distingue all’art. 2, comma 2, tra agenti immobiliari, agenti merceologici, agenti muniti di mandato a titolo oneroso, stabilisce inoltre all’art. 2, comma 4, che l’iscrizione al ruolo deve essere richiesta anche se l’attività viene esercitata in modo occasionale o discontinuo, da coloro che svolgono, su mandato a titolo oneroso, attività per la conclusione di affari relativi ad immobili o ad aziende, prevede infine all’art. 5, comma 4, che  il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, nei quali sono indicate le condizioni del contratto, deve preventivamente depositare copia presso la Commissione di cui all’art.7.

[15] Cass. n. 24333/2008 cit.

[16] Sulla posizione di neutralità ed imparzialità nei confronti delle parti che concludono l’affare, tra le altre, Cass. n. 12106/2003; Cass. n. 13184/2007, sottolinea la posizione di terzietà del mediatore rispetto ai contraenti posti in contratto in ciò differenziandolo dall’agente di commercio, nonché Cass. n. 6959/2000, che sottolinea come carattere essenziale della figura giuridica del mediatore, ai sensi dell’art. 1754 c.c., è appunto la sua imparzialità, intesa come assenza di ogni vincolo di mandato, di prestazione d’opera, di preposizione institoria e di qualsiasi altro rapporto che renda riferibile al dominus l’attività dell’intermediario, per cui nel caso di specie la Suprema Corte ha escluso il requisito dell’imparzialità ritenendo sussistente un mandato costituito dall’affidamento dell’incarico di trattare la vendita dell’immobile in nome e per conto del preponente.

[17] Cass. n. 5938/1993 cit.

[18] Cass., Sez. Un., n. 577/2008; Cass. n . 12362/2006 cit.; Cass. n. 9085/2006, con specifico riferimento al medico ed alle sue prestazioni prescindenti da un rapporto contrattuale.

[19] Si pensi, per esempio, alle c.d. agenzie immobiliari dalle particolari connotazioni professionali ed imprenditoriali.

[20] Mediante sottoscrizione dei relativi moduli di contratto standard in uso presso i mediatori o le c.d. agenzie immobiliari a veste societaria, erroneamente qualificati come “contratto di mediazione” o “ conferimento incarico di mediazione per la vendita di un immobile”.

[21] In cui come detto il mediatore, senza preliminare assunzione di obblighi, compie l’attività di messa in contatto tra due soggetti che concludono quindi contrattualmente, e non solo, mediante l’assunzione di vincoli giuridici, un’operazione di natura economica – sul punto Cass. n. 2200/2007.

[22] Cass. n. 1995/1987; Cass. n. 4340/1980.

[23] Cass. n. 4126/2001

[24] v. Cass. n. 15274/2006; Cass. n. 822/2006; Cass. n. 4791/1999.

[25] Cass. n. 16382/2009 cit.; Cass. n.16623/2010; Cass. n.16009/2003; Cass. n. 4126/2001; Cass. n.6389/2001; Cass. n. 5107/1999

Preliminare firmato, ma la casa è ipotecata, il mediatore è responsabile?

Cassazione, sez. II, 6 novembre 2012, n. 19075

 

In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli

 

Cassazione, sez. II, 6 novembre 2012, n. 19075

(Pres. Schettino – Rel. San Giorgio)

 

Svolgimento del processo

 

1. – Con atto di citazione notificato in data 4 aprile 2004, T.D.D. convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Novara – Sez. distaccata di Borgomanero, la Immobiliare Marini s.a.s. di Ginobile Patrizia, esponendo che, insieme al defunto marito, aveva stipulato un contratto preliminare di compravendita immobiliare relativo ad una villetta con relativo terreno pertinenziale in (omissis) , di proprietà di V..M. , versando a titolo di caparra confirmatoria la somma di lire 10.000.000, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, in data 5 agosto 2000, la somma di lire 40.000.000 l’8 agosto 2000, la somma di lire 100.000.000 il 24 agosto 2000, e che a detta stipulazione le parti erano giunte per effetto della mediazione della convenuta, cui avevano versato lire 9.000.000 a titolo di compenso; che il contratto preliminare dava atto dell’esistenza di una ipoteca a favore del Mediocredito s.p.a., prevedendo che l’immobile, al momento della stipulazione del contratto definitivo, avrebbe dovuto essere libero da pesi; che successivamente al pagamento degli indicati acconti, i promissari acquirenti avevano scoperto che l’immobile era gravato da ulteriori ipoteche giudiziali, che successivamente all’incontro dinanzi al notaio essi avevano versato ulteriori acconti sino alla complessiva somma di lire 290.000.000 senza che i venditori estinguessero i debiti di cui alle iscrizioni ipotecarie, sicché il contratto definitivo non si era potuto stipulare.

Pertanto l’attrice, ritenendo che sussistesse una responsabilità contrattuale dell’agenzia per omessa informazione su dati essenziali ai fini della fattibilità dell’affare, chiese la condanna della convenuta al pagamento, a titolo di risarcimento del danno, di quanto versato in esecuzione del preliminare.

2. – Il Tribunale adito limitò la pretesa risarcitoria di parte attrice al danno emergente conseguito al versamento degli acconti effettuati alla promittente venditrice sino all’incontro del 23 gennaio 2001 presso il notaio, e, quindi, alla somma di lire 150.000.000, con rivalutazione monetaria ed interessi legali, considerando innegabile un difetto di diligenza del mediatore per non aver fornito al cliente le informazioni conoscibili con l’ordinaria diligenza, ed accogliendo altresì la domanda di manleva nei confronti dei terzi chiamati, i venditori, sulla base del rilievo che il soggetto interessato a proporre la vendita di un proprio immobile non può tacere circostanze di estremo rilievo quale la presenza di ipoteche.

3. – La Immobiliare Marini propose appello nei confronti di tale sentenza.

La Corte d’appello di Torino, con sentenza depositata il 14 aprile 2010, rigettò il gravame.

Rilevò la Corte di merito che il mediatore, secondo il principio di buona fede e diligenza in concreto esigibile da un professionista, ha l’obbligo di acquisire concretamente le informazioni ordinariamente accessibili con la diligenza propria del professionista che dispone di strumenti adeguati, e soprattutto di verificare la fondatezza delle informazioni in suo possesso, fra cui la informazione circa la iscrizione ipotecaria dal venditore data alla mediatrice.

4. Per la cassazione di tale sentenza ricorre la Immobiliare Marini s.a.s. di Ginobile Patrizia affidandosi ad un unico motivo. Resiste con controricorso D.D..T. , che ha anche depositato memoria.

 

Motivi della decisione

 

1. – Con l’unico motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1759 cod.civ., relativo agli obblighi gravanti sul mediatore. Avrebbe errato la Corte di merito nell’affermare la responsabilità per difetto di informazione del mediatore che non abbia acquisito e, comunque, comunicato, circostanze che egli avrebbe dovuto e potuto conoscere con l’ordinaria diligenza, quali le iscrizioni ipotecarie. Si richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità che assegna un contenuto meno gravoso al dovere di diligenza posto a carico del mediatore, escludendo che nello stesso rientri, in mancanza di conferimento di uno specifico incarico in tal senso, rientri anche l’obbligo di provvedere allo svolgimento di specifiche indagini di carattere tecnico-giuridico, quali sono quelle volte all’accertamento di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto di compravendita.

2.1. – La censura merita accoglimento.

2.2. – Secondo l’orientamento dominante nella giurisprudenza di questa Corte, che il Collegio intende ribadire, poiché la legge n. 39 del 1989 subordina l’esercizio dell’attività di mediazione al possesso di specifici requisiti di capacità professionale, configurandola come attività professionale, l’obbligo di informazione gravante sul mediatore a norma dell’art. 1759 cod. civ., va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell’adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all’ambito territoriale in cui opera il mediatore, al settore in cui svolge la sua attività ed ad ogni altro ulteriore utile parametro sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l’uso della normale diligenza.

Tuttavia, secondo il richiamato orientamento giurisprudenziale, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, quale, con riguardo al caso di intermediazione in compravendita immobiliare, quella relativa all’accertamento, previo esame dei registri immobiliari, della libertà dell’immobile oggetto della trattativa, le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli (v., tra le altre, Cass., sentt. n. 15926 del 2009, 15274 e n. 822 del 2006, n. 16009 del 2003, n. 6389 del 2001, n. 4791 del 1999. Per un caso in cui si è ritenuto che l’obbligo del mediatore di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile, ricomprenda, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, v. Cass., sent. n. 16382 del 2009). 2.3. – Nella specie, dunque, la Immobiliare Marini correttamente, sulla base del riportato orientamento giurisprudenziale, ritenne che l’incarico ricevuto non comportasse, in assenza di una previsione diversa, l’obbligo di svolgere approfondite indagini in ordine alla sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile di cui si tratta.

3. – Il ricorso de quo va, quindi, accolto. La sentenza impugnata va, di conseguenza, cassata e la causa rinviata ad un diverso giudice – che viene designato in altra sezione della Corte d’appello di Palermo, cui è demandato altresì il regolamento delle spese del presente giudizio – che riesaminerà la controversia attenendosi al seguente principio di diritto: “In tema di responsabilità del mediatore, non rientra nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nell’adempimento della prestazione ai sensi dell’art. 1176 cod. civ., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico, dovendosi ritenere pertanto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non può considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli”.

 

P.Q.M.

 

La Corte accoglie il ricorso. Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Torino.

  

Diffida ad adempiere e contrattazione preliminare: 7 giorni sono troppo pochi se cerca un notaio

Cassazione, sez. II, 6 novembre 2012, n. 19105

 

Il termine concesso al debitore con la diffida ad adempiere, cui è strumentalmente collegata la risoluzione di diritto del contratto, non può essere inferiore a quindici giorni, non è assoluta, potendosi assegnare, a norma dell’art. 1454 comma secondo c.c., un termine inferiore ritenuto congruo per la natura del contratto e per gli usi. L’accertamento della congruità dei termine costituisce un giudizio di fatto di competenza del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se esente da errori logici e giuridici.

 

 

Cassazione, sez. II, 6 novembre 2012, n. 19105

(Pres. Mazzacane – Rel. Matera)

 

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 30-7-2000 S.P. conveniva dinanzi al Tribunale di Lucca, Sezione Distaccata di Viareggio, V..F. , assumendo di avere stipulato con quest’ultimo, in data 23-10-1999, un contratto preliminare di compravendita di un immobile in Viareggio, per il prezzo di lire 120.000.000, di cui lire 20.000.000 corrisposte a titolo di caparra. Il preliminare prevedeva che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro il 31-12-1999, ma tale termine era stato successivamente consensualmente prorogato dalle parti. L’attore affermava che il 5-2-2000 aveva ricevuto una diffida ad adempiere il preliminare entro cinque giorni, sottoscritta da un legale; ma che tale diffida era inidonea a raggiungere lo scopo, in quanto proveniente da soggetto non titolare del diritto sostanziale ed indicante un termine inferiore a quello di legge. Ciò posto e atteso che il promittente venditore, invitato a comparire avanti ad un notaio il giorno 13-4-2000, non si era presentato, il S. , offrendo di pagare il residuo prezzo, chiedeva la pronuncia di sentenza che tenesse luogo del contratto non concluso.

Il F. , nel costituirsi, negava che vi fosse stata una proroga del termine previsto nel contratto e sosteneva che la diffida inviata al S. era pienamente valida ed efficace. Egli, pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente acquirente.

Con sentenza depositata in data 5-2-2003 il Tribunale, ritenuto che non era stata dimostrata l’asserita modifica del termine per la stipula del contratto definitivo, e che la diffida ad adempiere era rituale, accoglieva la domanda riconvenzionale, dichiarando risolto il contratto per inadempimento del promittente acquirente.

Avverso la predetta decisione proponeva appello il S. .

Con sentenza depositata il 19-10-2005 la Corte di Appello di Firenze, in accoglimento del gravame, trasferiva al S. l’immobile in questione, previo pagamento del prezzo residuo entro il termine di sessanta giorni dal passaggio in giudicato della decisione. In particolare, la Corte territoriale rilevava che la lettera del 3-2-2000 non aveva i requisiti di una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., data l’incongruità del termine assegnato alla controparte; e che, al contrario, non avendo il F. contestato l’affermazione contenuta nell’atto di citazione, secondo cui il S. lo aveva inutilmente invitato alla stipula del contratto definitivo dinanzi ad un notaio per il 13-4-2000, doveva ritenersi l’inadempienza del convenuto, il quale non si era presentato davanti al pubblico ufficiale.

Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso il F. , sulla base di tre motivi.

Il S. ha resistito con controricorso.

In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria.

Motivi della decisione

1) Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 1454 c.c., nonché l’erronea e contraddittoria motivazione, in relazione all’affermazione secondo cui la lettera del 3-2-2000 non aveva i requisiti della diffida ad adempiere. Deduce, in particolare, che la Corte di Appello ha ritenuto l’incongruità del termine muovendo dalla natura dell’adempimento richiesto al promittente acquirente anziché far riferimento alla natura del contratto o ad eventuali usi, come stabilito dall’art. 1454 c.c.; e che è stata omessa qualsiasi indagine sul comportamento tenuto in epoca anteriore alla diffida dal promissario acquirente, il quale, nonostante il considerevole lasso di tempo già inutilmente trascorso dalla stipula del preliminare, non aveva assunto alcuna iniziativa volta alla conclusione del definitivo. La decisione impugnata, inoltre, è contraddittoria nella parte in cui, dopo aver dato atto che spettava al promittente acquirente la scelta del notaio, ha affermato che “nulla impediva comunque al F. di rendersi parte diligente fissando egli stesso l’incontro con il notaio”.

Il motivo è infondato.

È noto che la regola secondo cui il termine concesso al debitore con la diffida ad adempiere, cui è strumentalmente collegata la risoluzione di diritto del contratto, non può essere inferiore a quindici giorni, non è assoluta, potendosi assegnare, a norma dell’art. 1454 comma secondo c.c., un termine inferiore ritenuto congruo per la natura del contratto e per gli usi. L’accertamento della congruità dei termine costituisce un giudizio di fatto di competenza del giudice di merito, incensurabile in sede di legittimità se esente da errori logici e giuridici (Cass. 1-9-1990 n. 9085).

Nella specie, la Corte territoriale ha ritenuto eccessivamente breve il termine di sette giorni assegnato dal F. al S. con la lettera del 3-2-2000, sul rilievo che, gravando sul promittente acquirente la scelta del notaio, la condotta adempiente pretesa con la diffida doveva comprendere anche l’ottenimento di un appuntamento con il professionista per la predisposizione e la firma del rogito.

Si tratta di un’argomentazione immune da vizi logici e giuridici, ancorando correttamente la valutazione della congruità del termine alla natura delle attività da compiersi dal promittente acquirente in base al contratto preliminare. L’apprezzamento espresso in proposito dal giudice di merito, pertanto, non è sindacabile in questa sede.

L’ulteriore affermazione contenuta in sentenza, secondo cui “nulla impediva comunque al F. di rendersi parte diligente fissando egli stesso l’incontro presso il notaio”, costituisce a tutta evidenza un’argomentazione svolta ad abundantiam, che non incide sull’effettiva ratio decidendi, rappresentata dalla rilevata inadeguatezza del termine assegnato con Patto di diffida in rapporto alla natura della prestazione richiesta alla controparte. La censura mossa al riguardo dal ricorrente, pertanto, deve considerarsi inammissibile.

Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, infatti, è inammissibile il motivo di ricorso per cassazione che censuri una argomentazione della sentenza impugnata svolta ad abundantiam e che, pertanto, non costituisce una ratio decidendi della medesima (tra le tante v. Cass. 22-11-2010 n. 23635; 19-2-2009 n. 4053; Cass. 5-6-2007 n. 13068; Cass. 14-11- 2006 n. 24209; Cass. 23-11-2005 n. 24591).

2) Con il secondo motivo il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 2697 c.c., nonché dell’erronea ed omessa motivazione. Rileva che la Corte di Appello ha erroneamente ritenuto la mancanza di contestazione, da parte del convenuto, della convocazione dinanzi ad un notaio operata dal S. per il 13-4-2000, deducendo da ciò solo il comportamento inadempiente del F. . Sostiene che, al contrario, la circostanza dedotta dalla controparte era stata contestata dal convenuto sin dalla comparsa di costituzione di primo grado, nella quale si legge testualmente:

“ricevuta la lettera di diffida, scaduto il termine per la stipulazione del definitivo, il S. non si è mai attivato in senso contrario convocando il sig. F. per la stipula del rogito, presso un notaio…”. Rileva che, non potendo il fatto dedotto in citazione ritenersi pacifico, gravava sull’attore, ai sensi dell’art. 2697 c.c., l’onere di provare il suo assunto; il che nella specie non è avvenuto.

Il motivo è inammissibile, in quanto, così come prospettato, si risolve nella denuncia di un mero errore di percezione, consistente nell’affermazione, contenuta nella sentenza impugnata, di una realtà fattuale processuale in manifesto contrasto con quella effettiva. L’errore denunciato, pertanto, essendo avulso da qualsiasi attività valutativa del giudice di merito diretta a fornire dimostrazione del proprio assunto, si sostanzia in un vizio revocatorio, che avrebbe dovuto essere fatto valere con il rimedio previsto dall’art. 395 n. 4 c.p.c..

3) Con il terzo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 c.c. e l’erronea motivazione. Sostiene che la Corte di Appello ha disposto il trasferimento dell’immobile oggetto del preliminare di vendita in mancanza dell’indispensabile presupposto dell’adempimento del promittente acquirente, non sussistendo alcuna prova che il S. avesse convocato il F. davanti al notaio per il 13-4-2000.

Il motivo rimane assorbito dal rigetto del secondo, partendo dal presupposto – non verificabile in questa sede per le ragioni innanzi esposte – dell’avvenuta contestazione, da parte del S. , dell’asserita convocazione davanti al notaio per il 13-4-2000, e della conseguente necessità, per il F. , di dare prova del suo assunto.

4) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.

 

P.Q.M.

 

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

 

Trust per protezione patrimoniale

Trust di protezione dei beni della famiglia

Il Trust protegge la casa, ed i beni dei componenti della famiglia, da futuri, imprevedibili e indesiderati eventi nefasti legati all’attività:

a. professionale dei genitori; 

b. dei figli; 

in modo di gran lunga più efficace di quanto possa fare l’istituto del fondo patrimoniale.

Trust per proteggere il patrimonio

La protezione offerta da un Trust riguarda eventi futuri ed incerti, di carattere personale o patrimoniale, al verificarsi dei quali un soggetto teme che alcuni suoi beni possano essere appresi e distolti dalla destinazione da egli voluta.

Qualsiasi Trust offre protezione patrimoniale, in quanto i beni conferiti in Trust non sono più nella sfera giuridica del soggetto Disponente, ma sono segregati nel patrimonio del Trustee; nei Trust di protezione patrimoniale tale effetto è maggiormente evidenziato.

 

Protezione di un bene nel tempo

Il Trust consente ad un soggetto, il Disponente, di proteggere un bene a lui caro (per es: casa di villeggiatura, auto storica, collezione di quadri) ricevuto per successione o acquistato con i propri mezzi.

Con il Trust il bene sarà quindi segregato e protetto da eventuali future vicende personali legate alla persona del proprietario, nonché da creditori propri e da quelli dei suoi figli.

 

Condizione preliminare

Condizione preliminare ed imprescindibile affinché  il Trust svolga la sua funzione protettiva è che il Disponente non abbia pregresse situazioni di debito patologiche.

 

Illustrazione di Caso pratico

(La descrizione della fattispecie reale avviene in modo da garantire la riservatezza dei soggetti interessati)

 

Caso n.1

Un padre previdente

Un professionista, che chiameremo Carlo, è un medico chirurgo quarantenne.

Egli vuole destinare alcuni dei suoi beni (denaro, immobili e quote societarie) per le esigenze di vita future della famiglia e di sua figlia Arianna, ora minorenne.

Oltre a ciò vuole realizzare anche i seguenti ulteriori desideri:

  1. che i redditi derivanti dai beni siano accumulati ed impiegati per le esigenze di vita della famiglia;
  2. che alcuni beni possano essere impiegati per le necessità di vita o mediche di Carlo e di sua moglie, qualora non sia in grado di farvi fronte con il proprio reddito;
  3. che uno degli immobili (la casa di campagna) sia goduto dai discendenti di Carlo, ma che non possa mai essere venduto, (tranne in casi eccezionali da Carlo previsti) in quanto appartiene alla famiglia di Carlo da generazioni.

La soluzione con il Trust

I meritevoli interessi di Carlo sono stati conseguiti e tutelati con un Trust appositamente progettato e strutturato per lo specifico caso.

 

Caso n. 2 

Una mamma preoccupata per il suo patrimonio

Una signora di Lucca nel corso della sua vita ha donato parte dei suoi beni al figlio, soggetto scialacquatore dedito solo alla bella vita.

Ora ha deciso di proteggere i restanti suoi beni (immobili, denaro e opere d’arte), corrispondenti alla quota disponibile del suo patrimonio, dalla loro caduta in successione al figlio scialacquatore.

Inoltre intende realizzare anche i seguenti desideri:

  1. che i beni siano destinati alla nipotina, per sostenerla negli studi o per iniziare una professione, e che sino ad allora siano gestiti in modo oculato;
  2. che sino a che la signora sarà in vita i redditi prodotti dai beni saranno accumulati e le saranno attribuiti per quella parte necessaria eventualmente ad integrare il suo reddito in caso di necessità mediche;
  3. che il figlio sia aiutato, ma solo in caso di gravi motivi di salute e che possa continuare ad abitare per tutta la vita in uno degli immobili.

La soluzione con il Trust

I meritevoli interessi della signora di Lucca sono stati conseguiti e tutelati con un Trust appositamente progettato e strutturato per lo specifico caso.

Giurisprudenza di merito sulla mediazione

Domanda riconvenzionale

Tribunale Palermo – 11 luglio 2011

In relazione alla domanda riconvenzionale formulata dal convenuto non occorre il previo espletamento del procedimento di mediazione sia che essa ampli solo il “petitum” ma non anche l’oggetto della controversia sia che ampli l’ambito della controversia rispetto a quelli che sono stati i confini della stessa in sede di procedimento di mediazione, investendo aspetti nuovi della lite.

 

Riproposizione in giudizio dell’offerta conciliativa

Tribunale Varese sez. I -08 luglio 2011

Quando l’attore nella memoria ribadisce la sua volontà conciliativa e ripropone l’offerta conciliativa già fatta alla parte convenuta alla prima udienza richiedendo la comparizione delle parti proprio per accertare la “fattibilità” della proposta, il giudice può invitare le parti alla mediazione ex art. 5, comma 3, d.lg. n. 28 del 2010, essendo taluni elementi della causa indicativi di una buona probabilità di “chances” di conciliazione.

 

Invito del Giudice alla mediazione

Tribunale Varese sez. I – 06 luglio 2011

Il giudice può invitare le parti a valutare la possibilità di un tentativo stragiudiziale di mediazione là dove taluni elementi della causa siano indicativi di concrete “chances” di conciliazione, come accade, ad esempio, quando la causa interessi due litiganti legati da un pregresso rapporto di origine familiare, destinato a proiettarsi nel tempo in modo durevole e, quindi, allorché meriti di essere salvaguardata la possibilità di conservazione del vincolo affettivo in essere, posto che la mediazione, diversamente dalla statuizione giurisdizionale, può guardare anche all’interesse (pubblico) alla “pace sociale”.

 

Tribunale Varese sez. I -06 luglio 2011

L’adesione all’invito del giudice a valutare la possibilità di un tentativo stragiudiziale di mediazione costituisce un’estrinsecazione del potere di cui all’art. 84, comma I, c.p.c. e quindi l’avvocato può pronunciarsi in merito ad essa, ferma restando la possibilità, per lo stesso, di ottenere un breve rinvio della causa per conferire con il proprio cliente ai fini di un’adesione all’invito più consapevole.

 

Competenza territoriale

Tribunale Varese sez. I – 06 luglio 2011

Un’interpretazione orientata alla salvaguardia della funzionalità dell’istituto impone, almeno per i fori inderogabili e per il caso della mediazione su invito del giudice, che il magistrato possa indicare l’ambito territoriale entro cui svolgere la mediazione.

 

Rilascio dell’immobile

Tribunale Modena sez. II – 06 maggio 2011

Il procedimento di rilascio dell’immobile occupato senza titolo deve scontare la preventiva ed obbligatoria procedura di mediazione (d.lg. n. 28 del 2010), a pena di improcedibilità rilevabile d’ufficio non oltre la prima udienza (In applicazione del principio di cui in massima, il giudice adito ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c., in sede di fissazione dell’udienza di discussione, ha assegnato alle parti termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione).

 

Tribunale Prato – 30 marzo 2011

In materia di locazione, in caso di inosservanza della condizione di procedibilità dell’azione, di cui all’art. 5, comma 1, d.lg. 28/10, la notificazione del ricorso e del decreto, ai sensi dell’art. 415, comma 4, c.p.c., va effettuata senza attendere l’inutile esperimento del procedimento di mediazione, e la data dell’udienza di discussione va individuata tenendo conto non soltanto del termine di quattro mesi previsto dall’art. 5, comma 1, cit., ma anche di quello di dieci giorni di cui all’art. 416, comma 1, c.p.c., relativo alla costituzione del convenuto.

 

Informativa sulla mediazione

Tribunale Varese sez. I – 06 maggio 2011

Ai sensi dell’art. 4, comma 3, d.lg. n. 28 del 2010, all’atto del conferimento dell’incarico, l’avvocato è tenuto a informare chiaramente e in forma scritta l’assistito della possibilità di awalersi del procedimento di mediazione e delle agevolazioni fiscali di cui agli art. 17 e 20 (oltre ai casi della mediazione cosiddetta obbligatoria). L’obbligo non è soddisfatto quando nella procura estesa a margine della citazione, il difensore inserisca una clausola di stile (ad esempio quando il cliente firmi la seguente dichiarazione: “Dichiaro di essere stato informato ai sensi dell’art. 4 comma 3, d.lg. 28/2010 della possibilità di ricorrere al procedimento di mediazione ivi previsto e dei benefici fiscali di cui agli art. 17 e 20 del medesimo decreto”). L’informativa, infatti, deve essere chiara, esplicita, contenuta in atto separato e non meramente di stile. Nel caso di omessa informativa “il giudice (. ) se non provvede ai sensi dell’art. 5, comma 1, informa la parte della facoltà di chiedere la mediazione”. La norma sembrerebbe imporre al giudice di dover convocare il rappresentato onde fornirgli adeguata informazione ai sensi dell’art. 4 comma 2 del d.lg. 28/2010. Vè è, però, che un obbligo in tal senso, oltre a rischiare di danneggiare la parte stessa, imponendo un rallentamento del processo, apparirebbe anche irrazionale posto che, quando ad esempio vi è un difetto di procura (che involge pur sempre il rapporto tra cliente e avvocato) è sempre consentito al difensore di svolgere un’attività salvifica o, se si vuole, di sanatoria. E, allora, nel caso di omessa informativa, ben può il giudice subordinare la comparizione della parte alla spontanea allegazione dell’informativa da parte del difensore, onde evitare un rallentamento del processo e un danno indiretto a tutte le altre cause pendenti sul ruolo, posto che l’incombente, inevitabilmente, può “appesantire” il calendario dei processi del giudice.

 

Improcedibilità del giudizio

Tribunale Palermo – 13 luglio 2011

Qualora l’attore abbia consegnato la citazione all’ufficiale giudiziario entro il 21 marzo 2011 (data di entrata in vigore delle norme sulla mediazione obbligatoria), ma la notifica si sia perfezionata nei confronti del convenuto a partire dal 21 marzo 2011, va comunque posta in essere la condizione di procedibilità dell’esperimento del procedimento di mediazione.

 

Tribunale Prato – 30 marzo 2011

In ipotesi di controversia rientrante nell’alveo applicativo dell’art. 5 d.lg. n. 28 del 2010, laddove non sia stato preliminarmente esperito il procedimento di mediazione, il giudice rileva l’improcedibilità dell’istanza attorea e, contestualmente, assegna un termine per la presentazione della domanda di mediazione ai sensi del predetto decreto.

 

Tribunale Prato – 30 marzo 2011

È improcedibile la domanda rientrante tra quelle previste dall’art. 5 d.lg. 4 marzo 2010, n. 28, nell’ipotesi di mancato previo esperimento del procedimento di mediazione.

La Responsabilità da contatto sociale

Una consolidata corrente dottrinaria evidenzia la rilevanza del “contatto sociale”, dunque del semplice contatto tra due soggetti dell’ordinamento, collocando lo stesso tra quegli atti o fatti idonei a produrre obbligazioni “in conformità dell’ordinamento giuridico”, altri rispetto ai contratti o fatti illeciti.

Esso è modellato sullo schema della tipologia contrattuale più affine alla situazione da cui trae origine il rapporto, a volte per espressa disposizione legislativa – si pensi all’art. 2126 c.c. che disciplina il contratti lavoro nullo che abbia comunque avuto esecuzione – a volte per elaborazione giurisprudenziale.

Ne costituiscono un chiaro esempio il dovere di correttezza nelle trattative, ancor prima dunque dell’assunzione di alcun vincolo contrattuale o gli obblighi del mediatore nascenti dalla semplice messa in contatto delle parti, o ancorai contratti a prelievo diretto (macchine distributrici, acquisti nei supermercati) o i contratti standardizzati (gestori servizi) in cui difetta l’accordo ex art. 1321, o la società di fatto.

Trattasi di rapporti contrattuali di fatto, che si modellano secondo schemi contrattuali veri e propri derivanti tuttavia da fatti socialmente rilevanti, da “contatti sociali qualificati”, caratterizzati dalla presenza di soggetti in posizione di controllo o garanzia di interessi emersi o esposti a pericolo in occasione del contatto stesso il cui inadempimento è riconducibile alla responsabilità contrattuale tipica delle professioni c.d. protette, per le quali è richiesta una speciale abilitazione, particolarmente allorché abbia ad oggetti beni costituzionalmente garantiti come il bene della salute tutelato ex art. 32 Cost. Da questa tipologia di rapporti emergono dunque “obbligazioni senza prestazione”,  nel senso che l’obbligo sarà valutato giudizialmente attraverso un esame degli interessi coinvolti nella relazione di fatto.

Una recente dottrina ha escluso la possibilità di ravvisare alcuna forma contrattuale laddove manchi l’accordo inteso come risultato delle trattative.

Un altro filone dottrinario diversamente sottolinea l’esistenza dell’accordo laddove esista condivisione di regolamento di interessi, come nei contratti di massa o a prelievo diretto.

E’nel 1999 che la giurisprudenza utilizza per la prima volta la categoria del contatto sociale, qualificando come rientrante in essa il rapporto tra paziente e medico dipendente di una struttura sanitaria (v. Cass. Civ., sez. III, 22 gennaio 1999, n. 589). Non vi era dubbio che rispetto a quest’ultima il rapporto potesse definirsi contrattuale, mentre, rispetto al medico, non era sorto alcun rapporto basato su proposta e accettazione, potendosi tuttavia qualificare, questa fu la conclusione della Suprema Corte, anch’esso come contrattuale.

Come specificato dalla stessa Corte anche in sentenze successive, il paziente, il quale agisca in giudizio deducendo l’inesatto adempimento dell’obbligazione sanitaria, deve provare il “contatto sociale”e allegare l’inadempimento del professionista nonché il relativo nesso di causalità,  restando a carico dell’obbligato  – sanitario o struttura – la prova che la prestazione professionale è stata eseguita diligentemente e che eventuali esiti peggiorativi siano stati determinati da un evento imprevisto o imprevedibile

Si giunge alla medesima conclusione, circa cioè la nascita di conseguenze giuridiche tipicamente contrattuali, conla Sentenzadelle Sezioni Unite della Cassazione del 27 giugno 2002, n.9346, aproposito della responsabilità dell’insegnante nel caso di  danno arrecato a se stesso dall’allievo, con conseguente applicazione del regime probatorio ex art. 1218 c.c.

Con la decisione n. 14712 del 2007 ancora la corte di Cassazione affronta nei medesimi termini la responsabilità della banca negoziatrice nei confronti di tutti i giranti, laddove abbia permesso l’incasso di un assegno bancario a persona diversa del beneficiario del titolo.

 Dott.ssa Francesca Saveria Chindamo